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杭州钱江新城写字楼空置率超25% 面临去化压力

优质写字楼:钱江新城仍面临去化压力

华润大厦在一季度交付使用,为市场带来73000平方米的新增供应;同时,一季度净吸纳量60747平方米,空置率仍保持在18.8%。分板块来看,地铁四号线的开通有效地改善了钱江新城的可达性,令区域内物业的来访量和成交明显活跃。一季度钱江新城贡献杭州写字楼市场整体吸纳量的七成。

一季度杭州优质写字楼平均租金表现平稳,报每月每平方米125.1元,环比微涨0.2%,剔除新增项目因素后与去年第四季度持平。黄龙和武林的租金继续稳步攀升,钱江新城虽然需求明显提升,但当前超25%的空置率,以及源源不断的新增供应,仍使该区域的写字楼租赁市场在短期内以“去库存”为主要基调。一季度钱江新城的平均租金环比下跌0.6%。

未来六个月有3个项目将在钱江新城交付,新增供应达20.2万平方米。短期内传统核心商务区和钱江新城之间的租金分化走势仍将延续,但钱江新城长期的集聚效应值得看好。

优质商铺:租户体验化调整进展乐观

今年一季度,杭州优质商铺市场没有新项目开业,购物中心首层租金报价仍保持在每天每平方米34.8元。一些项目的租户体验化调整取得不错进展,而市场整体空置率也因此下降0.4个百分点至3.6%。湖滨银泰四期---龙翔里引入很“高兴遇见你”、“炊宝屋”和“山葵家”。在武林商圈,杭州大厦购物城引入了“王鼎日本料理”、“极食餐厅”和“Awfully Chocolate”。作为主力店之一的海上明珠国际影城也于一季度在中大银泰城7楼开门迎客。个人护理品牌“德肤修”和家居品牌“关于家”分别在利星百货三楼和四楼开设店铺。此外,国际服饰品牌继续在杭城扩张,PRADA计划在杭州大厦开设跨两层的杭州第三店,Michael Kors的杭州第二店也正在银泰武林店筹备中。

位于中山南路和万松岭路的利星1157将于今年10月开业,商场面积约7万平方米,是今年唯一确定开业的项目。除了Zara、 优衣库、H&M、无印良品和Forever 21等热门国际品牌,利星1157将有50%以上的品牌为首度进驻杭城。由于零售商对于在杭州扩张的兴趣不减,而目前市场的空置率偏低,未来六个月杭州优质商铺租金的走势仍较为乐观。

高档住宅:改善型买家促成交量大涨

今年开年,杭州楼市延续去年年尾行情供需两旺的好势头。开发商在加速推盘的同时,采用“预缴存享优惠”等手段积极促销。一季度主城区住宅新增供应约6900套,成交5900套左右,较去年同期分别上涨49.2%和57.6%。改善型需求的踊跃入市推动高档住宅市场销量大涨。单价3万元以上的住宅成交674套,同比增加76.4%。此外,面积140平方米以上的住宅成交819套,同比上涨76.1%。一季度杭州高档住宅平均售价报每平方米39024元,环比跌0.8%,去化库存仍是当前的首要战略目标。

3月底《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》以及《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》相继发布,4月初杭州市公积金政策也有所放宽。在需求端,上述政策通过降低首付成数和降低交易税费大幅度释放了买家 ,尤其是改善型买家的购买力。同时在供应端也激活了持有期限2-5年间的二手房源入市。政策进一步松绑对楼市的积极影响毋庸置疑,但开发商也不宜盲目乐观。当前全市(含萧山、余杭)9.9万套的可售量意味着整体供大于求的市场现状短期内不会改变,而二手房供应加大亦会分流部分一手房客户。“量在价先”将是下一阶段楼市发展的主要特征。

工业物业:新规出台形成长期利好

杭州市于3月底发布了《进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置的实施办法》,要求建立工业企业评级制度以实行工业用地供应区别化,并对工业用地出让实行弹性化的出让年期管理。新规提出:“重大招商引资、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定,实行一次性整体出让;产业用地土地出让年限按30年确定的,土地出让起价按照0.6系数确定”。与此前推出类似措施的上海和南京比较,杭州30年期工业地块的“0.6系数”相对较低。南京规定30年用地价格不低于50年工业用地最低价标准的83%;而上海已经成交的20年用地与同期同地段50年用地的比价范围也在60%-90%之间。尽管如此,土地新规仍然透露出政府优化、高效利用工业用地的意图,工业地价长期看涨的趋势不变。一季度杭州工业平均地价环比增长为3.6%。

工业物业租金继续稳步增长。一季度杭州仓库、厂房和研发用房的平均租金分别环比上涨1.0%、2.2%和1.3%。去年下半年大江东产业集聚区的设立加速了区域内汽车等高端制造业的集聚,为各类工业物业创造持续的需求。今年大江东区域计划新开工西子航空二期、中科新松研究中心、传化公路临港综合物流产业园等33个重点工业项目。此外,中国(杭州)跨境电子商务综合试验区的设立和中国支付中心总部有望落户杭州将进一步强化杭州在国内电子商务产业发展的领先地位,并对研发用房和仓储物流设施的需求形成长期利好。